כאשר בניין הכולל חנויות, משרדים או יחידות מסחריות נכלל בפרויקט פינוי־בינוי, מתעוררות שאלות שאינן דומות בהכרח לאלה של בעלי דירות המגורים. בעוד שבעל דירת מגורים בוחן בדרך כלל את שטח הדירה החדשה, הקומה, המרפסת והחניה, בעל חנות או משרד נדרש לבחון גם את אופיו של הנכס המסחרי, מיקומו, השימושים המותרים בו והמשמעות הכלכלית של החלפתו ביחידה חדשה.
חנות הממוקמת בחזית רחוב מסחרי, משרד בבניין ותיק או יחידת מסחר המושכרת לעסק פעיל אינם נכסים זהים. גם כאשר שטחם דומה, עשויים להתקיים ביניהם הבדלים משמעותיים בשווי ובמאפיינים הכלכליים.
התמורה לבעל נכס מסחרי בפינוי־בינוי אינה נבחנת רק לפי מספר המטרים שיקבל בבניין החדש. נדרשת התייחסות למאפייני הנכס הקיים, לזכויות הקנייניות, לשימושים המותרים ולמאפייני היחידה המסחרית העתידית.
מדוע נדרשת בחינה שמאית מיוחדת לחנויות ולמשרדים בפינוי־בינוי?
נכס מסחרי מושפע ממאפיינים שונים מאלה המשפיעים על דירת מגורים.
בחנות, למשל, למיקום ביחס לרחוב, לחשיפה לחזית המסחרית, לנגישות ולתנועת הולכי הרגל עשויה להיות משמעות כלכלית. במשרד עשויים להיות חשובים מאפייני הבניין, הנגישות, אפשרויות החלוקה הפנימית, החניה והתאמת הנכס לשימושים המותרים.
במקרים רבים, הנכס המסחרי משמש גם מקור הכנסה לבעליו. לכן, לצד בחינת שווי הזכויות במקרקעין, יש חשיבות להבנת מאפייני ההתקשרות הקיימת, ככל שהנכס מושכר.
המשמעות היא שאין להסתפק בהשוואה בין שטח החנות הקיימת לשטח היחידה המוצעת בבניין החדש. יש לבחון את מכלול המאפיינים המשפיעים על השווי ואת היחס בין הזכויות הקיימות לבין התמורה המוצעת.
כיצד בוחנים את שווי החנות או המשרד הקיימים?
נקודת המוצא היא בחינת הנכס במצבו הקיים, תוך התייחסות לזכויות במקרקעין ולמאפיינים הפיזיים, התכנוניים והכלכליים שלו.
מיקום הנכס והחשיפה המסחרית
מיקום הנכס עשוי להיות אחד המרכיבים המשמעותיים בשוויו.
בין היתר נבחנים מיקום החנות ביחס לרחוב, החשיפה לחזית המסחרית, הנגישות, הקרבה לצירי תנועה ולהולכי רגל והאופי המסחרי של הסביבה.
חנות הפונה לרחוב ראשי עשויה להיות שונה מבחינת שוויה מחנות פנימית או מיחידה הממוקמת במפלס שאינו נהנה מחשיפה דומה.
גם במשרדים עשויים להיות הבדלים הנובעים ממיקום היחידה בבניין, הנגישות אליה ומאפייני הסביבה העסקית.
שטח הנכס, התכנון והמאפיינים הפיזיים
שטח הנכס הוא נתון חשוב, אך אינו קובע לבדו את שוויו.
יש לבחון את חלוקת השטח, צורת היחידה, גובה התקרה, חזיתות, פתחים, אפשרויות החלוקה הפנימית, שטחי אחסנה ומאפיינים פיזיים נוספים בהתאם לסוג הנכס.
בחנות, למשל, עשויה להיות משמעות לשטח חזית מסחרית וליכולת להציג את העסק כלפי הרחוב. במשרד, עשויה להיות משמעות לחלוקה לחדרים, לחלל פתוח ולתשתיות הקיימות.
השימושים המותרים והמצב התכנוני
יש להבחין בין השימוש שנעשה בנכס בפועל לבין השימושים המותרים בהתאם למצב התכנוני ולזכויות הרלוונטיות.
נכס המשמש בפועל כמשרד אינו בהכרח בעל אותן זכויות תכנוניות כמו יחידה המיועדת למשרדים, ולהפך.
לכן, בחינה שמאית צריכה להתייחס להוראות התכניות החלות, להיתרים ולמסמכים הרלוונטיים, ולא להסתפק בתיאור הפעילות המתקיימת בנכס.
כאשר נדרשת הערכה פרטנית של שווי הנכס המסחרי, יש לבחון את מאפייניו, את הזכויות בו ואת נתוני השוק הרלוונטיים. להרחבה ניתן לקרוא על הערכת שווי חנות.
האם חנות גדולה יותר בבניין החדש מבטיחה תמורה טובה יותר?
לא בהכרח.
אחד המאפיינים החשובים בנכסים מסחריים הוא שהשווי אינו נגזר באופן ישיר מהשטח בלבד.
יחידה מסחרית בעלת שטח גדול יותר עשויה להיות פחות אטרקטיבית מבחינה כלכלית מיחידה קטנה יותר, אם מיקומה, החשיפה שלה או התאמתה לשימוש המסחרי פחות טובים.
כך למשל, יש הבדל בין חנות הממוקמת בחזית הרחוב לבין יחידה הממוקמת בעומק קומת המסחר, גם אם שטחיהן דומים.
גם במשרדים עשויים להתקיים הבדלים הנובעים ממיקום היחידה, הנגישות, מאפייני הבניין והתאמתה לשימושים השונים.
לכן, כאשר בוחנים את התמורה המוצעת, חשוב להתייחס לא רק לשטח אלא גם למאפייני היחידה החדשה ולתרומתם לשווי.
כיצד בוחנים את התמורה לבעלי חנויות ומשרדים?
במסגרת פרויקט פינוי־בינוי עשויות להיבחן חלופות שונות לתמורה לבעלי נכסים מסחריים, בהתאם למאפייני המתחם, להסכמות בין הצדדים ולמסגרת התכנונית והמקצועית הרלוונטית.
בין היתר, עשויה להיבחן קבלת יחידה מסחרית חדשה במקום הנכס הקיים, כאשר התמורה נבחנת ביחס לשווי הזכויות הקיימות ולמאפייני הנכס העתידי.
במקרים אחרים עשוי להיבחן מנגנון תמורה המבוסס על שווי יחסי או על הסדר אחר שנקבע בין הצדדים.
הבחינה השמאית נועדה לבחון את היחס הכלכלי בין הזכויות הקיימות לבין התמורה המוצעת, ולא לקבוע מראש כי כל בעל חנות זכאי לתוספת שטח מסוימת או ליחידה במיקום מסוים.
בעוד שהתמורה לבעלי נכסים מסחריים מחייבת בחינה של מאפייני המסחר והשווי הכלכלי, התמורה לבעלי דירות מגורים נבחנת בהתאם למאפיינים אחרים. להרחבה ניתן לקרוא במאמר תמורה בפינוי־בינוי – כיצד בוחנים את ההצעה לבעלי הדירות?.
תקן 21.1 והתייחסות ליחידות מסחריות
תקן 21.1 של מועצת שמאי המקרקעין אינו מתייחס רק לדירות מגורים. תחולתו כוללת גם יחידות מסחריות, כגון חנויות, משרדים ומחסנים, בשינויים המחייבים.
במסגרת עקרונות התמורה שבתקן קיימת הבחנה בין מצבים שבהם התמורה למסחר ניתנת בשטח מסחרי לבין מצבים שבהם התמורה נבחנת במסגרת אחרת.
התקן מתייחס גם לבחינת שווי יחידות מסחריות ביחס לשווי דירות מגורים אופייניות, בהתאם לסוג התמורה ולנסיבות הרלוונטיות.
עם זאת, חשוב להדגיש כי התקן קובע מסגרת מקצועית לעריכת השומה ואינו יוצר כשלעצמו זכות חוזית אוטומטית לקבלת שטח מסחרי מסוים. כאשר נדרשת תמורה אחרת מהעקרונות המתוארים בו, יש לבחון את הנסיבות ולנמק את הבחירה המקצועית.
האם בעל חנות זכאי לקבל חנות חדשה באותו מיקום?
לא ניתן לקבוע זאת באופן גורף.
היחידה המסחרית העתידית עשויה להיות ממוקמת בחלק אחר של הבניין או במתחם החדש, בהתאם לתכנון, למנגנון התמורות ולהסכמות שנקבעו.
מבחינה שמאית, יש חשיבות לבחון את ההבדלים בין מיקום הנכס הקיים לבין היחידה העתידית.
בין היתר, יש להתייחס לחשיפה לרחוב, למפלס, לנגישות, לחזית המסחרית, לסביבת היחידה ולמאפייני השימוש האפשריים.
העובדה שהיחידה החדשה בעלת שטח זהה או גדול יותר אינה מלמדת בהכרח כי נשמר השווי הכלכלי של הזכות הקיימת.
מה קורה כאשר החנות או המשרד מושכרים?
במקרים רבים, הנכס המסחרי אינו משמש את בעליו באופן אישי אלא מושכר לצד שלישי.
במצב כזה חשוב להבחין בין שלושה היבטים:
- הזכויות הקנייניות של בעל הנכס.
- הזכויות החוזיות של השוכר בהתאם להסכם השכירות.
- הפעילות העסקית המתקיימת בנכס וההשלכות האפשריות של הפינוי עליה.
לכל אחד מההיבטים עשויה להיות משמעות שונה.
זכויות בעל הנכס לעומת זכויות השוכר
בעל הנכס הוא בעל הזכויות במקרקעין, בכפוף לסוג הזכות ולהסדרים החלים עליה.
השוכר מחזיק בזכויות הנובעות מהסכם השכירות ומהוראות הדין הרלוונטיות.
לכן, יש לבחון את הסכם השכירות, תקופת ההתקשרות, תנאי הפינוי, דמי השכירות וההתחייבויות בין הצדדים.
אין להסיק מעצם העובדה שהשוכר מפעיל עסק בנכס כי הוא זכאי לאותה תמורה המגיעה לבעל הזכויות במקרקעין.
כיצד מתייחסים לדמי השכירות של הנכס?
כאשר הנכס מושכר, דמי השכירות עשויים להיות נתון רלוונטי לבחינת שוויו, בהתאם למאפייני הנכס ולמטרת השומה.
יש לבחון את דמי השכירות החוזיים לצד נתוני השוק, תקופת ההתקשרות, תנאי השכירות והמאפיינים של היחידה המסחרית.
אין להניח שכל דמי שכירות המשולמים בפועל משקפים בהכרח את שווי השוק של הנכס.
במקרים המתאימים, נדרשת בחינה שמאית של הנכס גם כנכס מניב.
כיצד מתייחסים לפגיעה בפעילות העסקית בתקופת הפינוי?
פינוי חנות או משרד עשוי להיות מורכב יותר מפינוי דירת מגורים.
עסק פעיל עשוי להיות תלוי במיקום מסוים, בקהל לקוחות קבוע, בנגישות, בחשיפה המסחרית ובמאפייני הסביבה.
מעבר למקום אחר עשוי להצריך התאמות, תקופת התארגנות והוצאות נוספות.
עם זאת, חשוב להבחין בין שווי הזכויות במקרקעין לבין נזקים אפשריים הנוגעים לפעילות העסקית.
אובדן הכנסות, פגיעה במוניטין, אובדן לקוחות או הוצאות העתקת העסק אינם הופכים באופן אוטומטי לרכיב בשווי המקרקעין או לזכות לפיצוי במסגרת עסקת הפינוי־בינוי.
יש לבחון בנפרד את ההסכמים, את ההתחייבויות ואת ההיבטים המשפטיים והעסקיים הרלוונטיים, באמצעות בעלי המקצוע המתאימים.
מבחינה שמאית, ניתן לבחון את מאפייני הנכס המסחרי, את שוויו ואת ההבדלים בין מצבו הקיים לבין היחידה המוצעת בעתיד.
האם ניתן לקבל תמורה שונה עבור חנות לעומת משרד?
כן, עשויים להתקיים הבדלים מהותיים בין סוגי נכסים מסחריים.
חנות הפונה לרחוב, משרד בקומה עליונה ומחסן במפלס פנימי אינם בהכרח בעלי מאפייני שווי דומים.
גם בין חנויות עצמן עשויים להיות פערים הנובעים ממיקום, חזית, גודל, נגישות, שימושים מותרים והביקוש בסביבה.
לכן, אין להניח שכל היחידות המסחריות במתחם צריכות לקבל תמורה זהה, כשם שאין להניח שכל הבדל בין התמורות מעיד בהכרח על חוסר שוויון.
נדרשת בחינה של הזכויות והמאפיינים הרלוונטיים לכל נכס, לצד עקרונות התמורה שנקבעו בפרויקט.
מה חשוב לבדוק לפני שמסכימים למתווה התמורה?
לפני הסכמה למתווה תמורה עבור חנות או משרד, מומלץ לבחון את מכלול הנתונים הנוגעים לנכס ולעסקה.
בין היתר, כדאי לתת את הדעת לנושאים הבאים:
- מהן הזכויות הקנייניות הרשומות בנכס?
- מהו השימוש התכנוני המותר?
- מהו שטח הנכס בהתאם למסמכים הרלוונטיים?
- מהם מאפייני החזית, הנגישות והמיקום המסחרי?
- האם הנכס מושכר ומהם תנאי הסכם השכירות?
- מהו סוג היחידה המסחרית המוצעת בתמורה?
- היכן תמוקם היחידה החדשה ומהם מאפייניה?
- האם קיימים הבדלים בין שווי הנכס הקיים לבין שווי התמורה המוצעת?
- כיצד מוסדרים תנאי הפינוי וההתחייבויות כלפי בעלי הנכס והשוכרים?
לא כל השאלות נבחנות במסגרת אותה חוות דעת. היקף הבדיקה נקבע בהתאם למטרת העבודה, למאפייני הנכס ולסוגיה העומדת על הפרק.
כיצד שמאי מקרקעין יכול לסייע לבעלי חנויות ומשרדים?
שמאי מקרקעין עשוי לסייע בבחינת ההיבטים הכלכליים של הנכס המסחרי ושל התמורה המוצעת במסגרת הפרויקט.
הבדיקה עשויה לכלול הערכת שווי של הנכס הקיים, בחינת מאפייניו התכנוניים והפיזיים, התייחסות לנתוני השוק והשוואה בין הזכויות הקיימות לבין היחידה העתידית.
במקרים המתאימים ניתן לבחון גם את משמעותם הכלכלית של הבדלים בין יחידות מסחריות שונות ואת השפעתם על מנגנון התמורות.
חשוב להבחין בין ליווי שמאי של כלל בעלי הזכויות בפרויקט לבין חוות דעת פרטנית לבעל חנות או משרד. מדובר בהתקשרויות שעשויות להיות שונות בהיקפן ובמטרתן.
מתי כדאי לפנות לשמאי מקרקעין?
הצורך בבחינה שמאית עשוי להתעורר כבר כאשר נודע לבעל הנכס כי הבניין או המתחם נכללים ביוזמה להתחדשות עירונית.
בדיקה מוקדמת עשויה לסייע בהבנת שווי הנכס הקיים ובבחינת המאפיינים שיש להביא בחשבון כאשר מתחילים להתגבש עקרונות התמורה.
בהמשך, כאשר מתקבלת הצעה מפורטת מהיזם, ניתן לבחון את היחידה המסחרית המוצעת ואת היחס בינה לבין הזכויות הקיימות.
במקרים שבהם קיימת מחלוקת ביחס לשווי הנכס או למאפייני התמורה, עשויה להידרש חוות דעת שמאית ממוקדת.
שמאות מקרקעין לחנויות ולמשרדים בפרויקטים של התחדשות עירונית
בעלי חנויות, משרדים ונכסים מסחריים הנכללים במתחמי פינוי־בינוי מתמודדים עם סוגיות שמאיות וכלכליות שאינן זהות לאלה של בעלי דירות מגורים.
בחינה מקצועית מחייבת התייחסות לסוג הנכס, למאפייניו, לזכויות הקיימות בו ולמאפייני היחידה העתידית, תוך הבחנה בין שווי המקרקעין לבין היבטים עסקיים ומשפטיים נפרדים.
משרד נופר מור – שמאות מקרקעין מעניק שירותי שמאות והערכות שווי לנכסי מקרקעין, לרבות חנויות, משרדים ונכסים מסחריים, וכן שירותי התחדשות עירונית ובדיקות כלכליות במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית.
בעלי נכסים מסחריים, יזמים ועורכי דין המבקשים לבחון את שווי הנכס או את משמעות התמורה המוצעת בפרויקט, מוזמנים לפנות למשרד לצורך בחינת הסוגיה השמאית והיקף השירות המתאים.