במסגרת פרויקט פינוי־בינוי, בעלי הדירות נדרשים לפנות את דירותיהם לתקופת הבנייה ולעבור למגורים חלופיים. במרבית העסקאות, היזם מתחייב לממן את דמי השכירות בתקופה זו, בהתאם להוראות ההסכם.
אולם כאשר מתקרב מועד הפינוי, עשויה להתעורר שאלה משמעותית: כיצד נקבע סכום שכר הדירה שישולם לבעל הדירה, והאם הוא משקף את דמי השכירות המקובלים בשוק?
הסוגיה חשובה במיוחד בפרויקטים שבהם חולפות שנים ממועד החתימה על ההסכם ועד לפינוי בפועל, כאשר מחירי השכירות עשויים להשתנות. גם הבדלים בין הדירות הקיימות עשויים להשפיע על הסכום הראוי.
בחינה שמאית של דמי השכירות מאפשרת להתייחס למאפייני הדירות ולנתוני השוק הרלוונטיים, ולבחון אם הסכומים שנקבעו מתאימים לנסיבות הפרויקט.
מי משלם את שכר הדירה בתקופת פינוי־בינוי?
במסגרת עסקאות פינוי־בינוי נהוג שהיזם נושא בתשלום דמי השכירות עבור בעלי הדירות בתקופת הפינוי והבנייה, בהתאם להתחייבויות שנקבעו בהסכם.
מטרת התשלום היא לאפשר לבעל הדירה לשכור דיור חלופי בתקופה שבה אינו יכול להתגורר בדירתו הקיימת.
במדריכי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מומלץ להסדיר את מימון דמי השכירות ממועד פינוי הדירה ועד למסירת הדירה החדשה, לצד מנגנון לקביעת הסכום ולהתאמתו לאורך התקופה.
עם זאת, יש לבחון בכל פרויקט את ההוראות החוזיות המסוימות, את תקופת הזכאות ואת אופן התשלום שנקבע.
כיצד נקבע סכום שכר הדירה בפינוי־בינוי?
אחד העקרונות המקצועיים המרכזיים הוא בחינת דמי השכירות המקובלים בשוק עבור דירות בעלות מאפיינים דומים, באזור הרלוונטי ובמועד המתאים.
קביעת הסכום אינה אמורה להתבסס בהכרח על דרישתו של בעל הדירה, על הצעה כללית של היזם או על הסכום ששולם בעבר עבור הדירה.
בחינה שמאית מתייחסת לשוק השכירות הרלוונטי ולמאפייני הנכס, תוך הבחנה בין נתונים המשקפים את השוק לבין נסיבות פרטניות שאינן בהכרח מייצגות אותו.
במקרים שבהם קיימים פערים בין הדירות, ייתכן שלא יהיה נכון לקבוע סכום אחיד לכלל בעלי הדירות.
אילו מאפיינים משפיעים על דמי השכירות הראויים?
דמי השכירות של דירה מושפעים ממכלול מאפיינים, ולא רק משטחה.
מיקום הדירה וסביבת המגורים
למיקום הנכס עשויה להיות השפעה משמעותית על דמי השכירות. גם בתוך אותה עיר קיימים לעיתים הבדלים בין שכונות, רחובות וסביבות מגורים.
נגישות, קרבה למוקדי שירותים, מאפייני הסביבה והיצע הדירות להשכרה עשויים להשפיע על רמות המחירים.
שטח הדירה, מספר החדרים ותכנונה
שטח הדירה ומספר החדרים הם נתונים מרכזיים בבחינת דמי השכירות, אך גם לתכנון הפנימי ולמידת השימושיות של הדירה עשויה להיות משמעות.
שתי דירות בעלות שטח דומה אינן בהכרח מושכרות באותו סכום.
קומה, מעלית, חניה והצמדות
קומת הדירה, קיומה של מעלית, חניה, מרפסת או הצמדות אחרות עשויים להשפיע על רמת דמי השכירות, בהתאם למאפייני הנכס ולשוק המקומי.
יש לבחון את תרומתם הכלכלית של מאפיינים אלה ולא להניח שכל אחד מהם מצדיק תוספת קבועה.
רמת הגמר והמצב הפיזי
מצבה הפיזי של הדירה ורמת הגמר שלה עשויים אף הם להשפיע על דמי השכירות.
כך למשל, עשויים להיות הבדלים בין דירה משופצת הכוללת מטבח, חדרי רחצה ומערכות מיזוג ברמת גמר גבוהה לבין דירה בעלת מאפיינים בסיסיים או מצב תחזוקתי ירוד.
עם זאת, השקעה כספית בשיפוץ אינה מתורגמת בהכרח לעלייה זהה בדמי השכירות. יש לבחון את תרומתה לשוק השכירות הרלוונטי.
האם כל בעלי הדירות בפרויקט מקבלים שכר דירה זהה?
לא בהכרח.
כאשר הדירות הקיימות שונות זו מזו בשטחן, במספר החדרים, במיקומן או במאפיינים אחרים, עשויים להתקיים גם הבדלים בדמי השכירות הראויים.
בפרויקטים מסוימים ניתן לקבוע קבוצות של דירות בעלות מאפיינים דומים, ובאחרים עשויה להידרש התייחסות פרטנית לדירות מסוימות.
המטרה היא לבחון את דמי השכירות באופן מקצועי ועקבי, בהתאם לעקרונות שנקבעו בפרויקט.
עם זאת, יש להבחין בין דמי השכירות הראויים מבחינה שמאית לבין מנגנון התשלום החוזי שהוסכם בין בעלי הדירות ליזם.
מתי נכון לקבוע את דמי השכירות – בחתימה או סמוך לפינוי?
זו אחת השאלות החשובות ביותר בפרויקטים של פינוי־בינוי.
בין מועד החתימה על ההסכם לבין מועד פינוי הדירות עשויה לחלוף תקופה ממושכת. במהלך תקופה זו שוק השכירות עשוי להשתנות, ולעיתים באופן משמעותי.
לכן, קביעת סכום סופי שנים לפני הפינוי, ללא מנגנון התאמה מתאים, עלולה ליצור פער בין הסכום שנקבע לבין דמי השכירות המקובלים במועד שבו בעל הדירה נדרש לשכור דירה חלופית.
מדריך הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ממליץ לקבוע את דמי השכירות בסמוך למועד הפינוי, על בסיס מחירי השוק לדירות בעלות מאפיינים דומים.
מבחינה שמאית, יש חשיבות למועד הקובע של הבדיקה ולרלוונטיות של נתוני השוק שעליהם היא מבוססת.
האם דמי השכירות מתעדכנים במהלך תקופת הבנייה?
שוק השכירות אינו קבוע. במהלך תקופת ביצוע הפרויקט עשויים לחול שינויים ברמות דמי השכירות, ולכן חשוב להסדיר מראש מנגנון להתאמת התשלום.
ההסכם עשוי לקבוע הוראות הנוגעות להצמדה, לעדכון תקופתי או לבחינה מחודשת של דמי השכירות, בהתאם למנגנון שנבחר.
חשוב להבחין בין הצמדה למדד מסוים לבין בחינה של מחירי השכירות בפועל. אלה אינם בהכרח מנגנונים המובילים לאותה תוצאה.
בחינה שמאית עשויה להיות רלוונטית כאשר נדרש לקבוע את דמי השכירות המעודכנים לפי שוק השכירות, או כאשר קיימת מחלוקת לגבי התאמת הסכום לתנאים שנקבעו.
מה קורה אם תקופת הבנייה מתארכת?
התארכות תקופת הבנייה עשויה להשפיע על משך הזמן שבו בעל הדירה נדרש להתגורר בדיור חלופי.
במצב כזה יש חשיבות להוראות ההסכם ביחס להמשך מימון השכירות, לתקופת התשלום ולהתאמות שיחולו במהלכה.
מבחינה שמאית, ככל שנדרשת קביעה מחודשת של דמי שכירות ראויים, יש להתייחס למועד הרלוונטי ולנתוני השוק העדכניים.
השאלה מי חייב בתשלום, למשך איזו תקופה ומהם הסעדים במקרה של איחור במסירה היא שאלה חוזית ומשפטית, שיש לבחון בהתאם להסכם ולדין.
האם בעל דירה יכול לבחור דירה חלופית יקרה יותר?
בעל דירה עשוי להעדיף דירה חלופית בעלת מאפיינים שונים מאלה של דירתו הקיימת, למשל דירה גדולה יותר, דירה באזור אחר או דירה בבניין חדש.
עם זאת, אין להניח שהיזם מחויב לממן כל דירה חלופית שבעל הדירה בוחר.
היקף התחייבותו של היזם נקבע בהתאם להסכם. מבחינה שמאית, דמי השכירות הראויים עשויים להיקבע בהתייחס לדירה הקיימת ולשוק השכירות הרלוונטי, ולא בהכרח לעלות הדירה החלופית שנבחרה בפועל.
לכן, חשוב להבחין בין העדפותיו האישיות של בעל הדירה לבין הסכום שנקבע במסגרת מנגנון התשלום בפרויקט.
ומה לגבי בעל דירה שהשכיר את הנכס לפני הפינוי?
בפרויקטים רבים קיימות דירות שאינן משמשות למגורי בעליהן, אלא מושכרות לצדדים שלישיים.
מבחינה שמאית, עצם העובדה שהדירה הייתה מושכרת אינה משנה בהכרח את אופן בחינת דמי השכירות הראויים שלה.
יש להבחין בין דמי השכירות שהתקבלו בפועל לפי חוזה מסוים לבין דמי השכירות המקובלים בשוק במועד הרלוונטי.
ההסדרים החוזיים מול השוכר הקיים, מועד פינויו והזכאות לתשלומים במסגרת העסקה מחייבים בחינה נפרדת בהתאם לנסיבות.
האם ניתן לקבוע דמי שכירות שונים לדירות גן, דירות גג ופנטהאוזים?
דירות בעלות מאפיינים מיוחדים עשויות להיות שונות מדירות טיפוסיות גם מבחינת דמי השכירות המקובלים עבורן.
למשל, חצר פרטית, מרפסת גג רחבה או מאפיינים ייחודיים אחרים עשויים להשפיע על דמי השכירות, ככל שהשוק מייחס להם ערך.
עם זאת, אין להניח שכל הצמדה או מאפיין מיוחד מחייבים תוספת קבועה לדמי השכירות.
הבחינה צריכה להתייחס למאפייני הדירה המסוימת ולנתוני השוק הרלוונטיים.
להרחבה על המשמעות השמאית של מאפיינים מיוחדים בפרויקט ניתן לקרוא במאמר דירת גן, דירת גג או פנטהאוז בפינוי־בינוי – כיצד בוחנים את התמורה?.
מה ההבדל בין דמי שכירות בפינוי־בינוי לבין התמורה עבור הדירה החדשה?
דמי השכירות בתקופת הפינוי הם אחד מרכיבי ההסדר הכלכלי בעסקת פינוי־בינוי, אך הם אינם זהים לתמורה בדמות הדירה החדשה.
דירת התמורה היא הנכס שבעל הדירה צפוי לקבל עם השלמת הפרויקט, בהתאם להסכם.
לעומת זאת, דמי השכירות נועדו לממן את תקופת הביניים שבה הדירה הקיימת אינה עומדת לרשותו.
מדובר בשתי סוגיות שונות מבחינה שמאית, אף ששתיהן חלק מהעסקה הכוללת.
להרחבה על רכיבי העסקה ניתן לקרוא במאמר תמורה בפינוי־בינוי – כיצד בוחנים את ההצעה לבעלי הדירות?.
מתי כדאי להזמין בדיקה שמאית של דמי השכירות?
בדיקה שמאית עשויה להיות רלוונטית בכמה שלבים של הפרויקט.
לפני גיבוש ההסכם ניתן לבחון את עקרונות מנגנון קביעת דמי השכירות ואת התאמתו למאפייני הדירות.
בסמוך למועד הפינוי עשויה להידרש קביעה של דמי השכירות הראויים לפי נתוני השוק העדכניים.
במהלך תקופת הבנייה עשוי להתעורר צורך בבחינה מחודשת של דמי השכירות, בהתאם למנגנון שנקבע בהסכם.
בדיקה עשויה להידרש גם כאשר קיימת מחלוקת ביחס לסכום שנקבע לדירה מסוימת או ביחס להבדלים בין קבוצות דירות.
בדיקה שמאית של דמי שכירות בפינוי־בינוי
קביעת דמי השכירות לתקופת הפינוי עשויה להשפיע באופן ישיר על יכולתם של בעלי הדירות למצוא דיור חלופי מתאים במהלך ביצוע הפרויקט.
משרד נופר מור שמאות מקרקעין עוסק בהערכות שווי ובבחינת סוגיות שמאיות הנוגעות לנכסי מגורים ולפרויקטים של התחדשות עירונית.
בעלי דירות, נציגויות ועורכי דין המבקשים לבחון את דמי השכירות שנקבעו בפרויקט, לקבל אומדן שמאי של דמי שכירות ראויים או לבדוק את הצורך בעדכון הסכום, מוזמנים לפנות למשרד לצורך בחינת השירות המתאים.
למידע נוסף ניתן לעיין בעמוד התחדשות עירונית – ליווי שמאי ובדיקות כלכליות.