אתם עומדים למכור בית/דירה הכולל זכויות בניה נוספות? ייתכן כי ניתן להפחית את מס השבח שתשלמו.
מה זה מס שבח? קראו כאן בהרחבה
סעיף 49ז (א) (1) קובע כי אם בנכס המוגדר כ"דירת מגורים מזכה" המחיר ששולם בעסקה מושפע מזכויות בנייה לא מנוצלות יהא המוכר זכאי לפטור.
לשם כך נדרשת חוות דעת שמאית הנערכת על ידי שמאי מקרקעין מוסמך אשר מטרתה להעריך את שווי הדירה ללא זכויות הבניה ושווי זכויות הבניה בנפרד.
בעת הדיווח למיסוי מקרקעין תישאלו האם יש לדירה זכויות בנייה, חוות הדעת השמאית מצורפת לדיווח מס שבח לעסקה.
בנוסף, היה סכום שווי הדירה כאמור נמוך מ-2,428,100 ש"ח יהא המוכר זכאי לפטור נוסף בשל הזכויות לבניה הנוספת כאמור.
מהי דירת מגורים מזכה?
לשם כך צריכים להתקיים תנאים מצטברים לזכאות לפטור ממס שבח:
• הדירה עונה להגדרת "דירת מגורים":
א. בניית הדירה הסתיימה.
ב. הדירה בבעלות או בחכירת יחיד ולא חברה.
ג. הדירה אינה מהווה מלאי עסקי אצל המוכר.
ד. הדירה משמשת בפועל למגורים, או לחילופין מיועדת לשמש למגורים, קרי עליה לכלול את כל המתקנים הנדרשים למגורים כמו מטבח, אמבטיה, שירותים.
• דירת המגורים הינה "דירת מגורים מזכה":
הדירה "שימשה בעיקרה למגורים" באחת משתי החלופות הבאות:
א. %80 מהתקופה הנמדדת מתאריך 1/1/1998ועד ליום המכירה.
ב. ארבע שנים שקדמו למכירה.
בהמשך לכך בהתאם להוראות סעיף 49 ז' לחוק מיסוי מקרקעין עולה בנוסף בין היתר :
אם סכום המכירה הוא נמוך מסך תקרת הפטור שנקבע בחוק, אזי המוכר יהיה זכאי לקבלת פטור נוסף בשל זכויות הבנייה בסכום של שווי הדירה ללא זכויות הבנייה, או בסכום ההפרש שבין סכום התקרה לשווי הדירה, לפי הסכום הנמוך. יתרת סך שווי המכירה, לאחר הפחתת הסכומים הפטורים, תחויב במס שבח.
לפי הוראות ביצוע של רשות המיסים בישראל בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג- 1963 וכן תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה) התשל"ה -1974 עודכנו בין היתר הסכומים כדלקמן :
מדרגות המס לתקופה מיום 16/1/2024 ועד 15/1/2025
תקרת הפטור עד 2,428,100 ש"ח
רצפת הפטור מעל 607,000 ש"ח
מעניין אתכם לקרוא על היטל השבחה? כנסו לכאן
פנו אלינו שמאי דירות ונשמח להעניק לכם ייעוץ ראשוני ללא התחייבות
0507149404