אישרו מגדלים ליד הבית? מתי בנייה גבוהה עלולה לפגוע בשווי הנכס

תארו לעצמכם שאתם מתגוררים בבית פרטי בשכונה שקטה, או בדירה שנהנית מנוף פתוח ומאור טבעי. במשך שנים הסביבה נשארה כמעט ללא שינוי, עד שהתברר כי במגרש הסמוך אושרה תכנית להקמת מגדל מגורים או מספר בניינים גבוהים.

הבנייה החדשה עשויה לשנות את קו הרקיע, את תחושת המרחב ואת מאפייני סביבת המגורים. אבל לצד השינוי בסביבה עולה שאלה משמעותית יותר: האם בנייה גבוהה ליד הבית עלולה לגרום לירידת ערך של הנכס, והאם קיימת אפשרות לקבל פיצויים?

התשובה אינה תלויה רק בגובה המגדל או במרחק שלו מהבית. יש לבחון מה אושר מבחינה תכנונית, מה היה מותר לבנות קודם לכן, כיצד השינוי עשוי להשפיע על שווי המקרקעין והאם מתקיימים התנאים הקבועים בדין.

החשש מפגיעה בשווי נכס בעקבות בנייה חדשה הוא אחד המצבים שבהם עשויה להתעורר שאלה בתחום הפקעות וירידת ערך, ובפרט כאשר מקור השינוי הוא בתכנית מאושרת.

האם הקמת מגדל ליד הבית גורמת לירידת ערך?

בניין גבוה חדש עשוי לשנות באופן משמעותי את סביבתו של נכס קיים, במיוחד כאשר מדובר במעבר מאזור של בנייה נמוכה לבנייה רוויה ואינטנסיבית.

עם זאת, לא ניתן לקבוע שכל מגדל חדש גורם לירידת ערך של הנכסים הסמוכים אליו.

השפעת הבנייה תלויה במאפייני הנכס ובסביבתו, במיקום הבניין החדש, בהיקף הבינוי, במרחקים שבין המבנים ובמצב התכנוני שקדם לאישור התכנית.

לעיתים הבנייה החדשה עשויה לפגוע במאפיינים התורמים לשווי הנכס, ולעיתים התחדשות הסביבה, פיתוח תשתיות ושיפור השירותים עשויים להשפיע על השווי באופן חיובי.

לכן, השאלה המקצועית אינה רק אם נבנה מגדל בסמוך לבית, אלא האם השינוי התכנוני יצר פגיעה ממשית בשווי המקרקעין.

הרחבה על התנאים הקבועים בחוק, על מועדי ההגשה ועל תפקידה של חוות הדעת השמאית ניתן למצוא במאמר העוסק בתביעת ירידת ערך לפי סעיף 197.

כיצד בנייה גבוהה בסמוך לנכס עשויה להשפיע על שוויו?

הסתרת נוף ושינוי בתחושת המרחב

נוף פתוח עשוי להיות אחד המאפיינים המשפיעים על שווי דירה או בית פרטי.

כאשר תכנית חדשה מאפשרת הקמת בניין גבוה מול הנכס, עשויה להשתנות החשיפה לנוף, ולעיתים גם תחושת הפתיחות של סביבת המגורים.

ההשפעה האפשרית תלויה, בין היתר, באופי הנוף שהיה קיים, במאפייני הנכס ובשינוי שנוצר בעקבות התכנית.

חשוב להבחין בין נוף שהיה קיים בפועל לבין זכויות הבנייה שכבר הותרו במגרשים הסמוכים. עצם העובדה שנוף מסוים נחסם אינה מלמדת בהכרח על פגיעה בת־פיצוי.

הצללה ופגיעה באור הטבעי

הקמת מבנה גבוה בקרבה לבית מגורים עשויה לשנות את תנאי התאורה הטבעית ואת מידת החשיפה לשמש.

השפעה זו עשויה להיות רלוונטית במיוחד כאשר מדובר בדירות גן, בבתים פרטיים, בחצרות ובחללים הפונים לכיוון הבנייה החדשה.

עם זאת, יש להבחין בין שינוי מורגש בתנאי התאורה לבין פגיעה בעלת משמעות שמאית שניתן לייחס לתכנית מסוימת.

פגיעה בפרטיות

בנייה גבוהה בסמיכות לבתים קיימים עשויה ליצור קווי מבט חדשים מחלונות וממרפסות לעבר חצרות, גינות וחללי מגורים.

בבתים פרטיים ובדירות גן, שבהם החצר מהווה חלק משמעותי מאופי השימוש בנכס, שינוי כזה עשוי לעורר חשש לפגיעה בפרטיות.

גם כאן, אין די בתחושת אי־נוחות בלבד. יש לבחון את מאפייני הבינוי, את הסביבה הקיימת ואת המשמעות האפשרית של השינוי ביחס לשווי המקרקעין.

שינוי בצפיפות ובאופי סביבת המגורים

כאשר תכנית מאפשרת מעבר מבנייה נמוכה לבנייה רוויה, עשויים להשתנות מאפייני הרחוב והשכונה.

השינוי יכול להתבטא בהיקף הבינוי, בתנועה הצפויה, במערך הגישה ובאופי המרחב העירוני.

אולם אין להסיק מכך שכל תוספת יחידות דיור או הגדלת צפיפות יוצרת ירידת ערך. יש לבחון את השפעת התכנית על הנכס המסוים, ולא להסתפק בהנחה כללית שלפיה צפיפות גבוהה מפחיתה שווי.

אישרו מגדל חדש או שרק הוציאו היתר בנייה? ההבדל עשוי להיות מכריע

אחת ההבחנות החשובות ביותר היא בין אישור תכנית חדשה המקנה זכויות בנייה לבין הוצאת היתר בנייה למימוש זכויות שכבר היו מאושרות.

לדוגמה, ייתכן שמגרש הסמוך לבית פרטי נראה במשך שנים כמגרש פנוי, אף שכבר הייתה קיימת לגביו תכנית שאפשרה בנייה משמעותית.

כאשר מתחילים לבנות בהתאם לזכויות הקיימות, אין פירוש הדבר שבהכרח אושרה באותו מועד תכנית חדשה שגרמה לפגיעה בשווי הנכס.

לעומת זאת, אם אושרה תכנית המשנה את היקף הבנייה המותר, את גובה המבנים או את מאפייני הבינוי, לרבות שינוי במיקום המבנים ובפריסתם, עשויה להתעורר שאלה אחרת בנוגע להשפעת השינוי התכנוני על שווי המקרקעין.

להבחנה זו חשיבות רבה בבחינת אפשרות לתביעת ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

האם אפשר לקבל פיצויים בגלל מגדל שנבנה ליד הבית?

בנסיבות המתאימות, תכנית חדשה המאפשרת בנייה גבוהה עשויה לעורר עילה לבחינת תביעת פיצויים בגין ירידת ערך.

סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה עוסק בפגיעה במקרקעין כתוצאה מתכנית, שלא בדרך הפקעה, בכפוף לתנאים ולסייגים הקבועים בדין.

לצורך בחינת הזכאות יש משמעות, בין היתר, למיקומם של המקרקעין ביחס לתכנית, לזכויות במקרקעין במועד הרלוונטי, למאפייני הפגיעה ולמועד תחילת תוקפה של התכנית.

לא כל פגיעה נטענת בנוף, בפרטיות או באור מקימה זכות לפיצוי. כמו כן, קיימים בדין סייגים לחובת הפיצוי.

לפיכך, השאלה אם ניתן להגיש תביעה אינה נקבעת רק לפי תחושת הפגיעה של בעל הנכס, אלא מחייבת בחינה משפטית ושמאית של הנסיבות.

ומה אם המגדל אינו גובל ישירות בנכס?

בעלי נכסים רבים מתעניינים באפשרות לקבל פיצויים כאשר תכנית לבנייה גבוהה חלה על מגרש סמוך, אך לא על המקרקעין שבבעלותם.

סעיף 197 מתייחס למקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמה, בהתאם לפרשנות הדין והפסיקה.

לכן, העובדה שמגדל מתוכנן במרחק מסוים מהבית אינה מספיקה כשלעצמה כדי לקבוע שקיימת זכאות לתביעה.

גם כאשר קיימת השפעה ממשית על הנוף או על תנאי המגורים, יש לבחון בנפרד אם מתקיימים התנאים המשפטיים הנדרשים.

האם בית פרטי עלול להיפגע יותר מדירה בבניין משותף?

לא ניתן לקבוע זאת באופן גורף.

בבית פרטי עשויה להיות משמעות מיוחדת למאפייני החצר, לפרטיות ולסביבת הבינוי הנמוכה. בדירה בבניין משותף עשויה להיות משמעות למיקום הדירה, לכיווני האוויר, למפלס הקומה ולנוף הנשקף ממנה.

גם דירת גן, דירת גג או פנטהאוז עשויים להיות מושפעים בדרכים שונות מבנייה חדשה בסביבתם.

הבחינה השמאית צריכה להתייחס לנכס המסוים ולמאפייניו, ולא להסתמך על קביעה כללית שלפיה סוג נכס אחד נפגע תמיד יותר מסוג אחר.

האם בנייה גבוהה יכולה דווקא להעלות את שווי הנכסים בסביבה?

כן, במקרים מסוימים.

תכנית לבנייה חדשה עשויה להיות חלק מתהליך רחב של התחדשות עירונית, הכולל פיתוח תשתיות, שיפור המרחב הציבורי או יצירת שירותים חדשים.

שינויים כאלה עשויים להשפיע לחיוב על הביקוש לנכסים בסביבה.

לכן, גם כאשר בעל נכס חושש מפגיעה בעקבות הקמת מגדל, אין להניח מראש כי השפעת התכנית על שווי המקרקעין תהיה שלילית.

מטרתה של הבחינה השמאית היא להגיע למסקנה מקצועית המבוססת על נתוני הנכס והנסיבות התכנוניות, ולא לאשר מראש את החשש של בעליו.

האם צריך להמתין עד שהמגדל ייבנה כדי לבדוק ירידת ערך?

לא בהכרח.

כאשר החשש לפגיעה נובע מאישור תכנית חדשה, חשוב להבחין בין המועד שבו התכנית נכנסה לתוקף לבין המועד שבו החלו עבודות הבנייה.

ככלל, המועד להגשת תביעת פיצויים לפי סעיף 197 הוא בתוך שלוש שנים מיום תחילת תוקפה של התכנית, בכפוף להוראות הדין.

משמעות הדבר היא שהמתנה להשלמת הבנייה עלולה להיות בעייתית, גם אם רק לאחר הקמת המבנה ניתן להבחין בשינוי באופן מוחשי.

כאשר נודע על אישור תכנית לבנייה גבוהה בסמוך לנכס, מומלץ לברר את מצבה התכנוני ואת המועדים הרלוונטיים ללא דיחוי.

מה תפקידו של שמאי מקרקעין בבחינת ירידת ערך בגלל בנייה סמוכה?

כאשר עולה חשש לפגיעה בשווי נכס בעקבות תכנית חדשה, שמאי מקרקעין בוחן את המשמעות הכלכלית של השינוי התכנוני.

הבחינה מתייחסת למאפייני המקרקעין, לסביבתם, לזכויות הרלוונטיות ולהשפעת הוראות התכנית על שווי הנכס.

במסגרת חוות דעת שמאית ניתן לבחון אם קיימת פגיעה בשווי המקרקעין שניתן לייחס לתכנית, ולהציג מסקנה מקצועית בהתאם למטרת השומה.

חשוב להדגיש כי חוות דעת שמאית אינה מהווה הבטחה לקבלת פיצויים. שאלת הזכאות נבחנת במסגרת הדין וההליך הרלוונטי.

שאלות נפוצות על בנייה גבוהה ליד הבית

האם מגדל בן 20 או 30 קומות ליד הבית מזכה בפיצויים?

מספר הקומות לבדו אינו קובע זכאות לפיצוי. יש לבחון את התכנית, את השפעתה על המקרקעין ואת התנאים הקבועים בדין.

האם אפשר לתבוע בגלל חסימת נוף לים או לנוף פתוח?

פגיעה בנוף עשויה להיות רלוונטית לבחינה שמאית של השפעת תכנית. עם זאת, אין זכאות אוטומטית לפיצוי בגין חסימת נוף.

האם ירידת ערך בגלל הצללה נחשבת לפגיעה תכנונית?

הצללה עשויה להיות אחד ממאפייני ההשפעה של תכנית בנייה חדשה. השאלה אם מדובר בפגיעה שמאית בת־פיצוי תלויה בנסיבות ובמסגרת המשפטית.

האם ניתן לתבוע כאשר המגדל כבר נמצא בבנייה?

יש לבחון את מועד תחילת תוקפה של התכנית הרלוונטית ואת המועדים הקבועים בדין. תחילת הבנייה אינה קובעת כשלעצמה את מועד התביעה.

האם כל בעל דירה בבניין הסמוך יכול להגיש תביעה?

לא בהכרח. יש לבחון את הזכויות במקרקעין, את מיקומם ביחס לתכנית ואת יתר תנאי הזכאות. כמו כן, ההשפעה השמאית האפשרית עשויה להיות שונה בין דירות באותו בניין.

האם ניתן לתבוע כאשר הבנייה נעשית לפי תכנית ישנה?

כאשר הבנייה מבוצעת מכוח זכויות שכבר היו מאושרות, אין להסיק מעצם תחילת העבודות שנוצרה עילה חדשה לפי סעיף 197. יש לבדוק את המצב התכנוני ואת המועדים הרלוונטיים.

האם התנגדות לתכנית ודרישת פיצויים הן אותו הליך?

לא. התנגדות לתכנית ותביעת פיצויים בעקבות תכנית הן הליכים שונים, בעלי מטרות ומועדים שונים.

חוות דעת שמאית בעקבות בנייה גבוהה בסביבת הנכס

אישור תכנית לבנייה גבוהה בסמוך לבית פרטי, לדירה או למגרש עשוי לעורר שאלות משמעותיות לגבי שווי המקרקעין.

העובדה שהסביבה משתנה אינה מספיקה כשלעצמה כדי לקבוע שקיימת ירידת ערך, אך גם אין להתעלם מהשפעתו האפשרית של שינוי תכנוני מהותי.

משרד נופר מור – שמאות מקרקעין וייעוץ נדל"ן עוסק בהערכות שווי מקרקעין ובעריכת חוות דעת שמאיות, לרבות בחינת פגיעה אפשרית בשווי נכסים כתוצאה מתכניות.

אושרה תכנית למגדל או לבנייה רוויה ליד הנכס שלכם?

התקשרו למשרד לבחינת הצורך בחוות דעת שמאית ולבירור המשמעות האפשרית של התכנית על שווי המקרקעין.