חנות היא נכס בעל מאפיינים ייחודיים, ושווייה עשוי להיות מושפע משילוב של מיקום, חזית מסחרית, נגישות, שטח וצורת הנכס, מצבו התכנוני והמשפטי ונתוני השוק הרלוונטיים. גם שתי חנויות המצויות באותו רחוב או באותו מרכז מסחרי אינן בהכרח בעלות שווי דומה.
הערכת שווי חנות על ידי שמאי מקרקעין נועדה לבחון את החנות והזכויות בה בהתאם למטרת השומה ולמאפייניה הספציפיים. הבדיקה עשויה להידרש לפני רכישה או מכירה, לצורך חלוקת נכסים, פירוק שיתוף, הליך משפטי או במקרים נוספים שבהם נדרשת קביעה מקצועית של שווי הזכויות בחנות. להרחבה על סוגי שומות נוספים ניתן לקרוא על הערכות שווי מקרקעין.
מה משפיע על שווי חנות?
בהערכת שווי חנות נבחנים הנתונים הרלוונטיים לנכס הספציפי. בין היתר עשויים להיות משמעותיים מיקום החנות והסביבה שבה היא נמצאת, שטחה, צורתה, רוחב החזית, נגישות, אפשרויות חניה ופריקה וטעינה, מיקומה בתוך המבנה או המרכז שבו היא מצויה ומאפיינים פיזיים נוספים.
בחנות הפונה לרחוב, למשל, למיקום ולחזית עשויה להיות משמעות שונה מזו של חנות המצויה בתוך מרכז מסחרי. גם היחס בין שטח החנות, צורתה ואפשרויות השימוש בה עשוי להשפיע על האופן שבו השוק מתייחס לנכס.
לצד המאפיינים הפיזיים נבחנים גם הזכויות בנכס, נתוני הרישום, המצב התכנוני והשימושים המותרים בו, בהתאם למטרת השומה ולנסיבות המקרה.
חנות אינה העסק שפועל בתוכה
בהערכת שווי חנות חשוב להבחין בין שווי הזכויות במקרקעין לבין שוויו של העסק המתנהל בחנות.
פעילות עסקית, מלאי, ציוד ומוניטין אינם כשלעצמם חלק משווי המקרקעין. לכן כאשר חנות מוצעת למכירה יחד עם פעילות עסקית קיימת, יש להגדיר באופן ברור מהו הנכס או הזכות שאותם מבקשים להעריך.
הבחנה זו מאפשרת לבחון את שווי החנות בהתאם לנתוני המקרקעין ולמטרת חוות הדעת, מבלי לערב בין שווי הזכויות בנכס לבין שווי הפעילות העסקית.
כיצד שמאי מקרקעין מעריך שווי חנות?
אופן הערכת השווי נקבע בהתאם למאפייני החנות, לזכויות המוערכות, למטרת השומה ולנתוני השוק הקיימים.
כאשר קיימים נתוני השוואה רלוונטיים, ניתן לבחון עסקאות בנכסים בעלי מאפיינים דומים תוך התייחסות להבדלים ביניהם.
כאשר החנות מושכרת וההכנסה ממנה רלוונטית למטרת השומה, עשויה להיות רלוונטית גם בחינה המבוססת על ההכנסה מהנכס. במסגרת זו עשויים להיבחן, בין היתר, דמי השכירות, תנאי השכירות ונתוני השוק הרלוונטיים.
בחירת הגישה והמשקל הניתן לנתונים השונים נעשים בהתאם לחנות הנבדקת ולמטרת השומה.
כיצד המיקום והחזית משפיעים על שווי החנות?
בחנויות, למיקום הפיזי של היחידה עשויה להיות משמעות מהותית.
חזית החנות, נראותה, נגישותה, מיקומה ביחס לתנועת הולכי רגל וכלי רכב ומיקומה בתוך רחוב או מתחם עשויים להיות רלוונטיים לבחינת השווי.
אין משמעות הדבר שניתן לקבוע את השווי על סמך מאפיין אחד בלבד. חנות בעלת חזית רחבה, לדוגמה, אינה בהכרח שווה יותר מחנות אחרת מבלי לבחון גם את יתר מאפייני הנכסים והעסקאות הרלוונטיות.
האם הסכם שכירות משפיע על הערכת שווי חנות?
כאשר החנות מושכרת, עשוי הסכם השכירות להיות אחד הנתונים הרלוונטיים לבדיקה.
בהתאם למטרת השומה עשויים להיבחן דמי השכירות החוזיים ביחס לנתוני השוק, תקופת השכירות, אופציות ככל שקיימות ותנאים נוספים בעלי משמעות כלכלית.
יש להבחין בין הערכת שווי החנות לבין אומדן דמי השכירות הראויים עבורה. כאשר השאלה העומדת לבחינה היא גובה דמי השכירות עצמם, ניתן לערוך בדיקה שמאית המתמקדת בנושא זה.
המצב התכנוני והשימוש בחנות
לצד מאפייניה הפיזיים של החנות, יש חשיבות לבחינת המידע התכנוני והרישומי הרלוונטי.
השימוש שנעשה בחנות בפועל אינו מחליף את הצורך לבחון את המצב התכנוני והשימושים הרלוונטיים לנכס. בהתאם למקרה עשויים להיבחן גם תכניות החלות על המקרקעין, זכויות בנייה ונתונים נוספים בעלי משמעות לשווי.
כאשר אושרו תכניות או זכויות שיש להן השפעה על המקרקעין, עשויה להתעורר בנפרד גם שאלת היטל השבחה. שאלת החבות והיקפה מחייבת בחינה בהתאם לנסיבות הנכס ולמימוש הרלוונטי.
הערכת שווי חנות לפני רכישה
לפני רכישת חנות, המחיר המבוקש הוא רק אחד הנתונים שיש להביא בחשבון.
בדיקה שמאית עשויה לכלול את שווי החנות ביחס לנתוני השוק, הזכויות בנכס, מצבו התכנוני, מאפייניו הפיזיים ונתונים נוספים הרלוונטיים לעסקה.
כאשר החנות מושכרת, עשויים להיות רלוונטיים גם נתוני השכירות ותנאי ההסכם.
הערכת שווי לפני רכישה מאפשרת לבחון את החנות מנקודת מבט שמאית לפני קבלת החלטה בעלת משמעות כלכלית.
הערכת שווי חנות לפני מכירה
גם לפני מכירת חנות עשויה להיות חשיבות לקבלת אינדיקציה מקצועית ביחס לשווי הנכס.
מחירים מבוקשים של חנויות אחרות אינם בהכרח משקפים עסקאות שבוצעו, ושתי חנויות באותו אזור עשויות להיות שונות במאפייניהן באופן המשפיע על השווי.
שומה מאפשרת לבחון את החנות בהתאם למאפייניה ולנתוני השוק הרלוונטיים ולא להסתמך על מחיר למ"ר או על מחיר מבוקש בלבד.
הערכת חנות לצורך ירושה, פירוק שיתוף או הליך משפטי
הערכת שווי חנות עשויה להידרש גם כאשר הנכס אינו עומד למכירה.
כאשר חנות היא חלק מעיזבון, מצויה בבעלות משותפת או ששווייה נדרש במסגרת הליך משפטי, ניתן לערוך חוות דעת שמאית בהתאם למטרה ולמועד הקובע.
במקרים אלה יש חשיבות להגדרת מטרת השומה והזכויות המוערכות, שכן אלה עשויות להשפיע על היקף הבדיקות והנתונים הנדרשים.
כמה עולה הערכת שווי חנות?
שכר הטרחה עבור הערכת שווי חנות אינו אחיד ונקבע בהתאם למאפייני החנות, מטרת השומה והיקף הבדיקות הנדרש.
חנות סטנדרטית אינה בהכרח דומה בהיקף העבודה לחנות שבה קיימים הסכם שכירות בעל משמעות, זכויות מורכבות, סוגיות תכנוניות או צורך בחוות דעת למטרה מיוחדת.
לכן נכון לקבל הצעת שכר טרחה בהתאם לפרטי החנות ולמטרת השומה.
הערכת שווי חנות כבסיס לקבלת החלטה
הערכת שווי חנות אינה מסתכמת במחיר למ"ר. מיקום, חזית, נגישות, מאפייני החנות, הזכויות בנכס, המצב התכנוני, נתוני השוק ובמקרים המתאימים גם נתוני השכירות עשויים להיות רלוונטיים לקביעת השווי.
משרד נופר מור – שמאות מקרקעין עורך הערכות שווי לחנויות בהתאם למאפייני הנכס ולמטרת השומה.
לקבלת מידע נוסף או לבחינת הצורך בהערכת שווי חנות ניתן לפנות למשרד.