כאשר עיזבון כולל דירה, בית פרטי, קרקע, נכס מסחרי או מספר נכסי מקרקעין, חלוקתו בין היורשים אינה מסתכמת בהכרח במספר הנכסים או בשטחם. לכל נכס מאפיינים שונים, זכויות שונות ושווי כלכלי שונה.
במקרים שבהם מבקשים לבחון כיצד לחלק את נכסי המקרקעין בין היורשים, חוות דעת של שמאי מקרקעין יכולה לספק בסיס מקצועי ואובייקטיבי ביחס לשווי הנכסים. תפקידו של השמאי אינו לקבוע כיצד יחולק העיזבון, אלא לבחון את המקרקעין ולהעריך את שוויים בהתאם למטרת השומה ולמועד הקובע.
מדוע נדרשת הערכת שווי כאשר העיזבון כולל מקרקעין?
שני נכסים אינם בהכרח שווי ערך גם כאשר הם נראים דומים על פניו.
דירות מגורים עשויות להיות שונות במיקומן, שטחן, מצבן ומאפייניהן התכנוניים; בבית פרטי או בקרקע עשויות להיות משמעות לזכויות הבנייה ולמאפייני המגרש; ובנכס מסחרי עשויים להיות רלוונטיים נתונים נוספים המתאימים לאופיו של הנכס.
כאשר העיזבון כולל מספר נכסי מקרקעין, הערכת השווי מאפשרת לבחון כל נכס בהתאם למאפייניו וליצור בסיס כלכלי משותף להשוואה ביניהם.
כאשר נדרשת בחינה פרטנית של נכס שהתקבל בירושה, ניתן לקרוא בהרחבה על הערכת שווי נכס בירושה ועל הנתונים הנבחנים במסגרת השומה.
חלוקת מספר נכסים בין יורשים
כאשר מספר יורשים מקבלים זכויות במספר נכסים, אחת האפשרויות העשויות להיבחן היא חלוקה שבה יורשים שונים מקבלים נכסים שונים.
במצב כזה, עצם העובדה שכל יורש מקבל נכס אינה מלמדת כי החלוקה שקולה מבחינה כלכלית.
לדוגמה, עיזבון עשוי לכלול דירת מגורים לצד בית פרטי או נכס מסחרי. לכל אחד מהנכסים מאפיינים אחרים, ולכן נדרשת בחינה פרטנית של שוויו לפני שניתן להשוות בין הנכסים.
הערכות השווי מספקות נתון מקצועי שניתן להביא בחשבון במסגרת בחינת החלוקה המבוקשת, לצד השיקולים המשפטיים והמיסויים הרלוונטיים.
כאשר אחד היורשים מעוניין לקבל נכס מסוים
לעיתים אחד היורשים מעוניין לקבל נכס מסוים מתוך העיזבון, בעוד יתר היורשים מקבלים נכסים אחרים או זכויות אחרות.
במצב כזה עשוי להיווצר פער בין שווי הנכס שמקבל יורש אחד לבין שווי הזכויות המיועדות ליורשים האחרים.
הערכת שווי מקצועית מאפשרת לכמת את שווי המקרקעין ולספק בסיס לבחינת הפערים בין הנכסים או הזכויות.
כאשר נשקל שימוש בתשלומי איזון או במקורות כספיים אחרים במסגרת החלוקה, יש לבחון גם את המשמעויות המשפטיות והמיסויות של מבנה החלוקה באמצעות בעלי המקצוע המתאימים.
תשלומי איזון בין יורשים
כאשר נכסי העיזבון אינם שווים בערכם, עשויה להתעורר שאלת האיזון בין היורשים.
מנקודת מבט שמאית, השלב הראשון הוא קביעת שווי הנכסים או הזכויות הרלוונטיות. לאחר שנקבע בסיס שמאי ניתן לבחון את הפערים הכלכליים בין החלופות השונות.
עם זאת, השומה אינה קובעת את ההסדר בין היורשים. אופן ביצוע החלוקה, מקורם של תשלומי האיזון והשלכותיהם המשפטיות והמיסויות הם נושאים שיש לבחון בנפרד ובהתאם לנסיבות המקרה.
מה בודק שמאי מקרקעין בנכסי העיזבון?
הבדיקה השמאית מותאמת לסוג הנכס, למטרת השומה ולמועד הקובע.
בהתאם למקרה, עשויים להיבחן הזכויות בנכס הנישום, נתוני הרישום, המצב התכנוני, זכויות הבנייה, מאפייניו הפיזיים, סביבתו ונתוני השוק הרלוונטיים.
כאשר העיזבון כולל מספר נכסים מסוגים שונים, כל נכס נבחן בהתאם למאפייניו. אין בהכרח מקום להחיל על דירת מגורים, קרקע, בית פרטי ונכס מסחרי את אותם נתוני השוואה או את אותה דרך בחינה.
מטרת השומה היא לגבש הערכת שווי מקצועית לכל אחד מהנכסים הרלוונטיים, באופן המאפשר לבחון את המשמעות הכלכלית של החלופות העומדות בפני היורשים.
האם שומה יכולה למנוע מחלוקת בין יורשים?
חוות דעת שמאית אינה מחליפה הסכמה בין היורשים ואינה מבטיחה שלא תתעורר מחלוקת.
עם זאת, כאשר קיימת אי־הסכמה ביחס לשוויו של נכס, הערכה שמאית מקצועית יכולה לספק נקודת מוצא המבוססת על בחינת הנכס ונתוני השוק, במקום על הערכות סובייקטיביות של הצדדים.
הפרדה בין שאלת שווי המקרקעין לבין השאלות המשפטיות והאישיות הכרוכות בחלוקת העיזבון עשויה לסייע בקבלת החלטות על בסיס מידע מקצועי.
חלוקת עיזבון ומיסוי מקרקעין
כאשר עיזבון כולל מקרקעין, לאופן שבו מבוצעת החלוקה עשויות להיות גם השלכות מיסוי מקרקעין שיש לבחון מראש.
הדין מבחין, בין היתר, בין הורשה לבין פעולות אחרות בזכויות במקרקעין וקובע הוראות מיוחדות ביחס לחלוקה ראשונה של נכסי עיזבון בין יורשים. לנסיבות החלוקה ולמקור התמורה, ככל שקיימת, עשויה להיות משמעות בבחינת השלכות המס.
לכן אין להסיק מעצם קבלת הנכס בירושה מה יהיו השלכות המס של כל פעולה עתידית בנכס או של כל הסדר בין היורשים.
כאשר מתוכננת חלוקת עיזבון הכוללת מקרקעין, ובפרט כאשר נשקלים תשלומי איזון או מבנה חלוקה שאינו פשוט, יש לבחון את ההיבטים המשפטיים והמיסויים עם בעלי המקצוע המתאימים לצד הבחינה השמאית.
שווי כלכלי אינו בהכרח השיקול היחיד בחלוקה
גם לאחר שנקבע שווי הנכסים, ההחלטה כיצד לחלק את העיזבון אינה החלטה שמאית בלבד.
ליורשים עשויים להיות שיקולים שונים ביחס להמשך החזקה בנכס, מכירתו, שימוש בו או קבלת נכס מסוים מתוך העיזבון.
תפקיד חוות הדעת השמאית הוא לספק את הבסיס המקצועי ביחס לשווי המקרקעין. את אופן החלוקה ניתן לאחר מכן לבחון בהתחשב ברצונות היורשים ובייעוץ המשפטי והמיסויי הנדרש.
שמאות מקרקעין לצורך חלוקת נכסי עיזבון
כאשר עיזבון כולל נכסי מקרקעין בעלי מאפיינים ושווי שונים, הערכה מקצועית של הנכסים יכולה לספק בסיס שמאי לבחינת חלוקה בין היורשים ותשלומי איזון אפשריים.
משרד נופר מור – שמאות מקרקעין וייעוץ נדל"ן עורך הערכות שווי לדירות, בתים פרטיים, קרקעות, נכסים מסחריים ונכסי מקרקעין נוספים, בהתאם למטרת השומה ולמאפייניו של כל נכס.
נדרשת בחינה שמאית של נכסי מקרקעין במסגרת חלוקת עיזבון? ניתן לפנות למשרד לבחינת הנכסים, מטרת השומה והיקף העבודה הנדרש.