קביעת דמי השכירות של נכס אינה מסתכמת בבדיקה של מספר מודעות להשכרה בסביבה. נכסים הנראים דומים עשויים להיות שונים במיקומם, בשטחם, במצבם, בהצמדות הקיימות להם ובמאפיינים נוספים המשפיעים על דמי השכירות שניתן לקבל עבורם.
כאשר נדרשת קביעה מקצועית ומנומקת של דמי שכירות ראויים, שמאי מקרקעין בוחן את הנכס הספציפי לצד נתוני שוק רלוונטיים ומבצע את ההתאמות הנדרשות בין הנכס לבין נתוני ההשוואה.
אומדן דמי שכירות עשוי להיות רלוונטי לדירת מגורים, בית פרטי, משרד, חנות, מבנה תעשייה ונכסים נוספים, בהתאם למטרת חוות הדעת ולמאפייני המקרה.
מהם דמי שכירות ראויים?
דמי שכירות ראויים מבטאים אומדן לדמי השכירות המתאימים לנכס במועד הקובע, בהתאם למאפייניו ולשוק השכירות הרלוונטי.
חשוב להבחין בין דמי השכירות המבוקשים עבור נכס לבין דמי השכירות שניתן לבסס באמצעות בחינה שמאית.
מודעת השכרה משקפת את הסכום שאותו מבקש המשכיר לקבל, אך אינה מלמדת בהכרח מהו הסכום שבו תבוצע עסקה בפועל. גם חוזה שכירות של נכס אחר בסביבה אינו בהכרח נתון השוואה מתאים אם קיימים הבדלים משמעותיים בין הנכסים או בין תנאי השכירות.
לכן, לצורך הערכת שכר דירה יש לבחון את נתוני השוק לצד מאפייניו הספציפיים של הנכס.
באילו מקרים נדרש אומדן דמי שכירות?
חוות דעת שמאית לדמי שכירות עשויה להידרש במגוון מצבים.
בעל נכס עשוי לבקש לדעת מהם דמי השכירות הראויים לפני השכרתו או לקראת חידוש הסכם שכירות. שוכר עשוי להזדקק לבחינה מקצועית של דמי השכירות המבוקשים, ובמקרים אחרים נדרש אומדן במסגרת מחלוקת, הליך משפטי, חלוקת נכסים או צורך מקצועי אחר.
אומדן דמי שכירות עשוי להיות רלוונטי גם במסגרת בחינת נכס להשקעה, כאשר מבקשים להבין את פוטנציאל ההכנסה מהשכרתו לצד יתר הנתונים הכלכליים הנוגעים לנכס.
מטרת חוות הדעת חשובה, משום שהיא משפיעה על הנתונים שיש לבחון ועל אופן עריכת השומה.
כיצד שמאי מקרקעין מעריך דמי שכירות ראויים?
נקודת המוצא היא הנכס הנישום.
השמאי בוחן את סוג הנכס, מיקומו, שטחו, מאפייניו הפיזיים והנתונים הנוספים הרלוונטיים לשוק השכירות שבו הוא נמצא.
לאחר מכן נבחנים נתוני שכירות של נכסים בעלי מאפיינים דומים ככל האפשר.
כאשר קיימים הבדלים בין הנכס הנישום לבין נכסי ההשוואה, יש לבחון את משמעותם ולא להסתפק בהשוואה ישירה של דמי השכירות.
לכן הערכת דמי שכירות מקצועית אינה בהכרח "מחיר למ"ר כפול שטח הנכס", אלא ניתוח של מכלול הנתונים הרלוונטיים לנכס ולשוק שבו הוא נמצא.
אילו נתונים משפיעים על שכר הדירה של דירת מגורים?
בדירת מגורים עשויים להיות רלוונטיים, בין היתר, המיקום, שטח הדירה, מספר החדרים, הקומה, קיומה של מעלית, חניה, מחסן, מרפסת, מצב הדירה ומאפייני הבניין.
גם בתוך אותו רחוב או אותו בניין עשויים להתקיים הבדלים בין דירות.
לדוגמה, דירה הכוללת חניה ומרפסת אינה בהכרח בת השוואה מלאה לדירה ללא מאפיינים אלה, גם כאשר שטחן דומה.
מסיבה זו, כאשר נדרש אומדן שכר דירה לדירה, חשוב לבחון את מידת ההתאמה של נתוני ההשוואה ולא רק את קרבתם הגאוגרפית.
כאשר נדרשת קביעה של שווי הנכס עצמו ולא של דמי השכירות, מדובר בשאלה שמאית אחרת. להרחבה ניתן לקרוא על הערכת שווי דירה על ידי שמאי מקרקעין.
אומדן דמי שכירות לבית פרטי
בבית פרטי מערכת השיקולים עשויה להיות שונה מזו של דירה בבית משותף.
שטח הבית, שטח החצר, רמת הבינוי והגמר, מספר המפלסים, חניה, בריכה ככל שקיימת, מצב התחזוקה ומאפייני הסביבה עשויים להשפיע על שוק השכירות הרלוונטי.
גם כאן אין להסיק באופן אוטומטי מדמי השכירות של בית סמוך על דמי השכירות הראויים לנכס הנבחן.
ההבדלים בין בתים פרטיים עשויים להיות משמעותיים, ולכן נדרשת בחינה של מאפייני הנכס ושל עסקאות או נתוני שכירות המתאימים ככל האפשר להשוואה.
אומדן דמי שכירות למשרד
בהערכת דמי שכירות של משרד נבחנים מאפיינים המתאימים לשוק המשרדים.
מיקום המשרד, שטחו, רמת הבניין, הקומה, מצב הגמר, חלוקת השטח, נגישות, חניה ומאפייני סביבת התעסוקה עשויים להיות רלוונטיים לבחינה.
גם תנאי השכירות עצמם עשויים להיות בעלי משמעות כאשר משווים בין נתונים שונים.
שכר דירה במשרד אינו בהכרח ניתן להשוואה ישירה בין שני בניינים או אפילו בין יחידות שונות באותו אזור, מבלי להבין את מאפייני הנכסים ואת תנאי העסקאות.
להרחבה על קביעת שוויו של המשרד עצמו ניתן לקרוא על הערכת שווי משרד.
אומדן דמי שכירות לחנות ולנכס מסחרי
בנכס מסחרי עשויים לקבל משמעות מאפיינים אחרים מאלו של דירת מגורים.
בחנות, לדוגמה, עשויים להיות רלוונטיים המיקום המסחרי, החזית, הנגישות, שטח החנות, חלוקתה, מיקומה בתוך רחוב או מתחם מסחרי והשימושים המתאימים לנכס.
בנכסים מסחריים אחרים עשויים להיות רלוונטיים מאפיינים נוספים בהתאם לסוג הנכס ולשוק שבו הוא פועל.
לכן גם כאשר ידועים דמי השכירות של חנות סמוכה, אין להסיק מכך בלבד מהם דמי השכירות הראויים לחנות הנבחנת.
להרחבה על שווי הזכויות בנכס ניתן לקרוא על הערכת שווי חנות ועל הערכת שווי נכס מסחרי.
מה ההבדל בין שווי הנכס לבין דמי השכירות הראויים?
אלה שתי שאלות שונות.
הערכת שווי מקרקעין עוסקת בקביעת שווי הזכויות בנכס בהתאם למטרת השומה ולמועד הקובע.
אומדן דמי שכירות ראויים עוסק בהערכת התמורה הראויה עבור השימוש בנכס במסגרת שכירות, בהתאם לשוק הרלוונטי ולמאפייני הנכס.
קיים קשר כלכלי בין שווי נכסים לבין ההכנסה שניתן להפיק מהם, ובנכסים מניבים ההכנסה עשויה להיות נתון משמעותי בהערכת השווי. עם זאת, אין להסיק משווי הנכס בלבד מהם דמי השכירות הראויים לו, ולהפך.
כל אחת מהשאלות מחייבת בחינה המתאימה למטרת חוות הדעת.
האם חוזה השכירות הקיים משקף בהכרח את דמי השכירות הראויים?
לא בהכרח.
דמי שכירות שנקבעו בחוזה מסוים משקפים את התנאים והנסיבות שבהם התקשרו הצדדים באותה עסקה.
הסכם שנחתם בעבר עשוי לשקף תנאי שוק שונים מאלה הקיימים במועד הבדיקה. במקרים אחרים עשויים להיות בחוזה תנאים מסוימים המשפיעים על התמורה או על אופן ההשוואה לנתוני שכירות אחרים.
לכן כאשר מבקשים לבחון מהם דמי השכירות הראויים במועד מסוים, יש להבין גם את מאפייני החוזה הקיים ואת מידת הרלוונטיות שלו לשאלה השמאית.
האם אפשר לקבוע שכר דירה לפי מודעות באינטרנט?
מודעות להשכרה יכולות לספק מידע על ההיצע הקיים בשוק, אך יש להבחין בין מחיר מבוקש לבין נתון המשקף עסקת שכירות.
בנוסף, לא תמיד ניתן ללמוד ממודעה את מלוא מאפייני הנכס או את תנאי ההתקשרות.
כאשר נערכת חוות דעת שמאית, נתוני השוק נבחנים בהתאם למקורם, למאפייני הנכסים ולמידת התאמתם לנכס הנישום.
לכן מספר מודעות באזור יכול לספק אינדיקציה כללית, אך אינו מחליף ניתוח שמאי כאשר נדרשת קביעה מקצועית ומנומקת.
אומדן דמי שכירות בנכס להשקעה
כאשר נשקלת רכישת נכס להשקעה, גובה השכירות הצפוי עשוי להיות אחד הנתונים הכלכליים החשובים בבחינת העסקה.
עם זאת, אין לבחון את הנכס רק באמצעות חלוקת שכר הדירה המבוקש במחיר הרכישה.
יש להבין האם דמי השכירות שעליהם מבוסס החישוב אכן מתאימים לנכס ולשוק, ומהם יתר הנתונים הרלוונטיים לבחינת ההשקעה.
כאשר ההחלטה מתקבלת לפני רכישת הנכס, ניתן לשלב את בחינת נתוני השכירות עם בדיקת הנכס לפני רכישה ועם הערכת השווי, בהתאם למטרת הבדיקה.
מה ההבדל בין דמי שכירות ראויים לדמי שימוש ראויים?
למרות הדמיון בין המונחים, אין לראות בהם בהכרח מושגים זהים.
אומדן דמי שכירות ראויים עוסק בדרך כלל בבחינת שווי השכירות של הנכס בשוק הרלוונטי.
המונח דמי שימוש ראויים עשוי להתעורר בנסיבות אחרות, לרבות כאשר נדרשת בחינה של התמורה הראויה בגין שימוש שנעשה במקרקעין, ולעיתים כחלק ממחלוקת בין בעלי זכויות או במסגרת הליך משפטי.
המסגרת והנסיבות שבהן נדרש האומדן עשויות להשפיע על השאלה השמאית ועל אופן הבדיקה. לכן כאשר נדרשת חוות דעת לצורך מחלוקת או הליך משפטי, חשוב להגדיר תחילה במדויק מהי מטרת חוות הדעת.
האם ניתן להעריך דמי שכירות למועד עבר?
ישנם מקרים שבהם השאלה אינה מהם דמי השכירות הראויים כיום, אלא מהם היו דמי השכירות הראויים במועד או בתקופה קודמים.
במקרה כזה נדרשת בחינה המתייחסת למועד הרלוונטי ולנתוני השוק שהיו מתאימים לאותה תקופה.
אין להשליך באופן אוטומטי מדמי השכירות הנהוגים כיום על תקופה קודמת, משום שתנאי השוק עשויים להשתנות לאורך זמן.
למה לא מספיק להשתמש במחיר ממוצע באזור?
ממוצע אזורי עשוי להסתיר שונות משמעותית בין נכסים.
שתי דירות באותה שכונה, שני משרדים באותו אזור תעסוקה או שתי חנויות באותו רחוב עשויים להיות שונים במאפיינים שיש להם השפעה על דמי השכירות.
גם איכות נתוני ההשוואה חשובה. נתון המתייחס לנכס דומה ורלוונטי עשוי להיות משמעותי יותר ממספר גדול של נתונים שאינם בני השוואה לנכס הנבחן.
לכן מטרת העבודה השמאית אינה למצוא ממוצע בלבד, אלא לנתח את שוק השכירות המתאים לנכס המסוים.
שאלות נפוצות על הערכת דמי שכירות
מי יכול להזמין אומדן דמי שכירות?
אומדן עשוי להיות מוזמן על ידי בעל נכס, שוכר, משקיע או גורם אחר הזקוק לחוות דעת מקצועית, בהתאם למטרת העבודה ולנסיבות המקרה.
האם ניתן לבצע הערכת שכר דירה גם לפני השכרת הנכס?
כן. כאשר בעל נכס מבקש לקבל בסיס מקצועי לקביעת דמי השכירות לפני פרסום הנכס או לפני התקשרות בהסכם, ניתן לבחון את שוק השכירות הרלוונטי ואת מאפייני הנכס.
האם שמאי יכול להעריך שכר דירה לדירה?
כן. ניתן לערוך אומדן דמי שכירות ראויים לדירת מגורים בהתאם למאפייני הדירה ולנתוני שוק רלוונטיים.
האם ניתן להעריך דמי שכירות גם לחנות או למשרד?
כן. ניתן לערוך אומדן גם למשרדים, חנויות ונכסים מסחריים, כאשר אופן הבחינה מותאם לסוג הנכס ולשוק הרלוונטי לו.
האם דמי השכירות בחוזה הם בהכרח דמי השכירות הראויים?
לא. דמי השכירות החוזיים הם התמורה שעליה הסכימו הצדדים במסגרת הסכם מסוים. כאשר נדרש אומדן שמאי, יש לבחון את הנכס ואת נתוני השוק בהתאם למטרת השומה ולמועד הקובע.
האם אפשר להסתמך על מחיר למ"ר?
מחיר למ"ר יכול להיות אחד מנתוני העזר, בעיקר בחלק משווקי המסחר והמשרדים, אך אין להסתמך עליו באופן אוטומטי ללא בחינת מאפייני הנכס, נתוני ההשוואה ותנאי העסקאות.
חוות דעת שמאית לדמי שכירות ראויים
כאשר נדרשת קביעה מקצועית של דמי השכירות, חשוב שהבדיקה תתייחס לנכס המסוים, למועד הרלוונטי ולשוק השכירות המתאים לו.
משרד נופר מור – שמאות מקרקעין וייעוץ נדל״ן עורך חוות דעת שמאיות והערכות שווי למגוון נכסי מקרקעין, לרבות אומדן דמי שכירות ראויים לדירות, בתים, משרדים ונכסים מסחריים.
נדרש אומדן דמי שכירות ראויים? ניתן לפנות למשרד עם פרטי הנכס ומטרת הבדיקה לצורך בחינת היקף העבודה הנדרש.