אם אתם בעלי דירה בגבעתיים, תל אביב, רמת גן, פתח תקווה, ראשון לציון או ערים נוספות בגוש דן – יש סיכוי גבוה שהנכס שלכם מושפע מתוכנית המטרו.
אך חשוב לדעת: גם אם לא הופקעה מכם קרקע, ייתכן שמגיע לכם פיצוי כספי משמעותי.
אישורן של תכניות תשתית לאומיות למטרו (תת"ל 101, 102, 103) מהווה שינוי תכנוני רחב היקף, אשר משפיע באופן ישיר על שווי מקרקעין לאורך תוואי הפרויקט. בעוד שבטווח הארוך עשויה להיווצר השבחה, בטווח הקצר והבינוני נגרמות לעיתים פגיעות ממשיות המחייבות בחינה שמאית.
פריסת תכניות המטרו ותחומי השפעתן
כדי לבחון האם קיימת פגיעה בנכס, יש לזהות את התכנית החלה עליו:
תת"ל 101 – קו M1 : רעננה, הרצליה, הוד השרון, כפר סבא, רמת השרון תל אביב, גבעתיים, חולון, ראשון לציון , רמלה, באר יעקב, נס ציונה ורחובות .
תת"ל 102 – קו M2 : פתח תקווה, בני ברק, רמת גן, גבעתיים, גבעת שמואל ותל אביב.
תת"ל 103 – קו M3 בת ים, חולון, אזור, אור יהודה, קרית אונו, פתח תקווה והרצליה.
נכסים המצויים בטווח של עד כ-200 מטר מתוואי המטרו, תחנות או פירי אוורור, מושפעים באופן ישיר ועל כן קיימת עילה לתביעת ירידת ערך ופיצויי הפקעה.
עילות הפיצוי המרכזיות
פיצויי הפקעה
כאשר מופקעת חלק מהקרקע או כולה, לבעל הנכס מגיע לקבל פיצויי הפקעה. הפיצוי נגזר משווי השוק של הזכויות שהופקעו, ובמקרים מסוימים כולל גם פגיעה בשווי יתרת המקרקעין וכן פיצוי בגין תפיסת חזקה זמנית לאורך תקופת העבודות.
ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה
גם כאשר לא מתבצעת הפקעה בפועל, ייתכן כי ערך הנכס נפגע עקב אישור התכנית. במקרים אלה ניתן להגיש תביעה לפיצוי בגין ירידת ערך.
במסגרת שומה זו נבחנים בין היתר:
מטרדים אקוסטיים ורעידות כתוצאה מהפעלת המערכת.
קרבה לפירי אוורור, תחנות או תוואי המנהרה.
פגיעה בפרטיות ובאיכות החיים.
שינויים בהסדרי תנועה ונגישות.
מגבלות תכנוניות, לרבות הגבלות על חפירה, הקמת חניונים או יסודות עתידיים.
מסלול תביעה ייחודי בפרויקט המטרו
בשונה מההליך הרגיל לפי סעיף 197, בפרויקט המטרו נקבע מנגנון ייעודי.
בהתאם לחוק רכבת תחתית (מטרו), תשפ"ב, תביעות לפיצוי בגין ירידת ערך עקב תכניות תת"ל 101–104 אינן מוגשות לוועדה המקומית או המחוזית, אלא ישירות לוועדה לפיצויים למיזם המטרו.
מדובר בהליך ייחודי המרכז את כלל התביעות הנוגעות לפרויקט זה.
מגבלת זמן להגשת תביעה
תביעה לירידת ערך לפי סעיף 197 ניתן להגיש בתוך שלוש שנים בלבד ממועד אישור התכנית.
אי הגשת תביעה במועד עלולה להביא לאובדן הזכות לפיצוי.
תפקידו של שמאי המקרקעין
הערכת ירידת ערך או פיצויי הפקעה מחייבת בדיקה מקצועית הכוללת ניתוח תכנוני, השוואות שוק ואומדן נזק כלכלי.
שמאי מקרקעין מלווה את בעל הנכס בזיהוי הזכאות לפיצוי, עריכת חוות דעת מקצועית וייצוג מול הגורמים הרלוונטיים.
סיכום
פרויקט המטרו מהווה מהלך תשתיתי רחב היקף בעל השלכות משמעותיות על שוק הנדל"ן. לצד פוטנציאל ההשבחה העתידי, קיימות פגיעות ממשיות בזכויות קניין ובשווי נכסים בטווח הקצר.
הבטחת פיצוי הולם מחייבת פנייה לשמאי מקרקעין מומחה לבדיקה שמאית מקצועית לצורך הבנה מעמיקה של ההיבטים התכנוניים והמשפטיים.
לקבלץ ייעוץ פנו עכשיו למשרדנו נופר מור- שמאות מקרקעין מומחים בעריכת חוות דעת לירידת ערך ופיצויי הפקעה.