יוקר הדיור מוביל רבים להשקעות נדל"ן. מי שאין לו הון עצמי משמעותי פונה לא פעם לאפיק מפתה של רכישת קרקע חקלאית.
מדובר בהזדמנות עם סיכוי להשבחה אך טומן בחובו סיכונים לא מועטים.
אז מהי קרקע חקלאית/קרקע ספקולטיבית?
קרקע חקלאית, היא שטח אדמה שהוגדר במסגרת תכנית מתאר לצרכי פעילות ושימוש חקלאי בלבד: גידולים חקלאיים, גידולי שדה, מרעה לבעלי חיים וכד'.
בשנים האחרונות החלה מגמה לרכישת זכות לדירה או יחידת קרקע שכיום מוגדרת כחקלאית או קרקע בלתי מתוכננת, ובעלת פוטנציאל לשינוי יעוד לקרקע לבניה בייעודים שונים בניה נמוכה/בניה רוויה/מסחר/תעסוקה ועוד.
במקרים רבים המשווקים לא נותנים לרוכשים את המידע המלא כדי לקבל החלטה נכונה ונבונה ועל כן חשיבותו על שמאי המקרקעין אשר תפקידו להגן על הרוכשים, להסביר את המשמעויות והסיכונים בעסקה.
ישנם מס' נושאים עיקריים אליהם צריך לשים לב:
יודגש כי אין האמור לעיל מחליף חוות דעת שמאית מקצועית.
- בעלות – יש לבדוק כי הזכות במגרש הינה בעלות פרטית ולא חכירה מרשות מקרקעי ישראל. במידה והקרקע בבעלות רמ"י, במקרה של שינוי ייעוד, הקרקע תחזור לרמ"י תוך פיצוי כספי מינימלי לחוכרים.
- המצב התכנוני – דגש עיקרי נוסף אשר ישפיע על שוויה של הקרקע הוא הפוטנציאל התכנוני. נדרשת בדיקה מעמיקה של תכניות המתאר החלות על קרקע ובניהם תמ"א 35 ומה ההיתכנות להפשרת הקרקע.
- סבירות וזמינות – יש לבדוק מי מקדם את התכנית- הרשות המקומית או יזמים פרטיים, מהי העמדה של הרשות המקומית באשר לקרקע ולדעת מהו היקף עתודות הקרקע הזמינות לבנייה והיקף הבנייה החדשה בשטחים המשויכים לרשות המקומית – האם לרשות המקומית יש הסתייגויות לשינוי הייעוד של קרקעות חקלאיות שבשטחן. בנוסף יש לבדוק מיקום הקרקע וסמיכותה לתשתיות קיימות ואופי הבינוי בסביבה, למשל בסביבה של צמודי קרקע סביר כי לא יאושרו בניינים בבנייה רוויה.
- מיסים והיטלים – משקיעים רבים לא מודעים לכך שגם אם הקרקעות יופשרו בעתיד, יהיה עליהם להוסיף ולשלם סכומים נוספים למחיר ההשקעה ההתחלתי על מנת לקדם את פיתוח השטחים, כגון היטלי השבחה (מחצית מן ההשבחה שנוצרה בקרקע עקב תוכנית משביחה) ואגרות שונות לצורך הבנייה. ואם יבחרו למכור את הקרקע ברווח ולא לממש את הבנייה בעצמם, ישלמו מס שבח כמו על כל נכס רגיל.
- תקן 22 – בשל העובדה כי לרוכשים חסר מידע לבחינת ההשקעה בקרקע חקלאית, מועצת שמאי המקרקעין פרסמה את "תקן 22- פירוט מזערי נדרש בשומה לקרקע המשווקת לציבור על בסיס ציפיות". התקן חייב כל חברה המשווקת קרקעות חקלאיות, להציג חוות דעת שמאית נלווית. אך לרוב המשקיעים אין את הידע והכלים לבצע בקרה וניתוח של הנתונים המוצגים בה ולהבין אותם.
לכן, לפני רכישת קרקע ספקולטיבית, חשוב להתייעץ עם שמאי מקרקעין מטעמכם אשר יסייע לכם להגיע להחלטה מושכלת ולקביעת שווי ריאלי של הקרקע בה אתם מעוניינים וגם תהיה כלי מצוין לניהול מו"מ מול הצד השני בעסקה.
לקבלת ייעוץ אישי פנו אלינו ונשמח לעמוד לרשותכם- נופר מור שמאות מקרקעין