חוק הגנת הדייר נוצר בארץ בשנות ה-40 בזמן שליטת הבריטים, כתוצאה ממחסור בדירות, חששו שמחירי השכירות יעלו והשוכרים לא יוכלו לשלם דמי שכירות ויזרקו מבתיהם על ידי בעלי הנכסים, לכן חוקקו את החוק באופן זמני על מנת שלא יפנו שוכרים מדירות ומעסקיהם. בפועל נשתרש ונשמר מעמד הדיירות המוגנת וב- 1972 חוקק על ידי הכנסת חוק הגנת הדייר אשר בא להסדיר את היחסים בין בעלי הנכסים לדיירים המוגנים בנכסים.
מי הוא דייר מוגן?
החוק למעשה מתייחס לדייר מוגן לכל אחד מאלו: דייר ששילם דמי מפתח, דייר שלא שילם דמי מפתח והחזיק בדירה לפני 1940, דייר שלא שילם דמי מפתח והחזיק בדירה מכוח הסכם שכירות לפני 20.08.1968, דייר שמחזיק בנכס מכוח הסכם שכירות של דיירות מוגנת , בן משפחה אשר ירש את הזכות ועומד בתנאים לקרוב ממשיך לפי החוק.
דמי מפתח-
זה הוא תשלום ראשוני אשר משולם מראש לבעל הדירה והופך את הדייר לדייר מוגן בנכס עם כל המשמעויות הנובעות מכך. לאחר תשלום דמי המפתח הדייר למעשה נהנה מדמי שכירות מופחתים. תמורת דמי המפתח הדייר למעשה מקבל זכות קבועה בנכס עד סוף ימי חייו.
זכות זו אינה זכות קניינית במקרקעין לפי חוק המקרקעין ולכן אינה ניתנת לרשום.
שווי זכות דיירות מוגנת-
• אי פינוי מהנכס בדירות ובעסקים, ללא פיצוי או דיור חלופי. גם חל על הדור הממשיך, במידה וממשיכים לגור או לעבוד בנכס.
• תשלום דמי שכירות נמוכים יותר בדרך כלל כמה מאות שקלים בחודש לעומת שכר דירה בשוק החופשי שהינו כמה אלפים.
• במקרה של מכירת זכויות הדייר המוגן, אזי משולם לו חלק מדמי המפתח ששילם הדייר החדש וחלק משולם לבעלים.
• זכות הדיירות המוגנת ניתנת להעברה וירושה בהתאם לתנאים בחוק במקרים מסוימים.
• במידה ואושרה תכנית בניין עיר הפוגעת בשווי הנכס, הדייר המוגן זכאי לקבל פיצוי ירידת ערך על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.
• במקרה שחלה הפקעה על הנכס, הדייר זכאי לפיצויים ובכל מקרה כאשר מדובר במגורים במידה ולא רצה בתשלום פיצויים יש להעמיד לרשותו דיור חלופי.
שווי זכות הבעלים-
• תשלום דמי השכירות המוגנים בתקופת אחזקת הנכס על ידי הדייר המוגן.
• חלקו בדמי המפתח בעת העברת הזכויות ע"י הדיירים המוגנים ומשווי הנכס המשוחרר לאחר פינוי הנכס על ידי הדייר המוגן.
חישוב דמי פינוי-
סעיף 131 לחוק קובע רשימה של עילות פינוי, המרכזיות בהן: כאשר הדייר אינו משלם את דמי השכירות שנקבעו, כאשר הדייר לא מקיים את התנאים בהסכם השכירות, כאשר הדייר הזיק בזדון למושכר, כאשר נעשה במושכר שימוש למטרה הנוגדת את החוקים במדינת ישראל, כאשר הדייר, התופס את המושכר, מפיק רווח בלתי הוגן מהמושכר באמצעות שכירות משנה, כאשר המושכר דרוש לבעל הבית והוא מודיע לדייר כי ימצא לו סידור חלופי, כאשר בעל הבית רוצה להרוס את המושכר, כדי להקים בניין במקומו וכבר קיבל היתר בנייה. במקרה כזה מוטל על בעל הבית להציע לדייר סידור חלופי.
תופעת הדייר המוגן נפוצה בעיקר בערים הוותיקות ומהווה פוטנציאל למשקיעים המחפשים הזדמנות.
שמאי מקרקעין בתל אביב, שמאי מקרקעין בירושלים, שמאי מקרקעין ברמלה , מוסמכים לערוך אומדן לשווי זכויות הדייר המוגן וחישוב דמי הפינוי.
נופר מור- שמאות מקרקעין מומחים בשומות מקרקעין עבור דיירות מוגנת ודמי מפתח. פנו אלינו ונשמח להעניק לכם שירות מקצועי ומהיר.